Mitä eroa on julkisivusaneerauksella ja julkisivuremontilla?

  • 7 minute read

Julkisivuremontti on yleinen nimitys julkisivun korjaushankkeelle. Julkisivusaneerausta käytetään usein laajemmasta tai perusteellisemmasta korjauskokonaisuudesta, jossa puututaan rakenteiden kuntoon ja pintoihin kokonaisvaltaisesti. Termit ovat kuitenkin arkikielessä osittain päällekkäisiä, ja ne voivat tarkoittaa myös samaa käytännön hanketta. Siksi hankkeen sisältö ratkaisee enemmän kuin sen nimi.

Jos haluat nähdä, miltä kokonaisvaltainen hanke käytännössä näyttää, tutustu Saumalaakson julkisivusaneerauspalveluihin.

Mitä eroa on julkisivusaneerauksella ja julkisivuremontilla?

Käytännössä ero on useimmiten laajuuden ja tavoitteiden painotuksessa. Julkisivuremontti on yleisnimitys, joka voi kattaa pienenkin korjauksen, kuten maalauksen tai yksittäisten vauriokohtien paikkauksen. Julkisivusaneerauksella tarkoitetaan usein laajempaa hanketta, jossa korjataan rakenteiden vaurioita, parannetaan tiiveyttä ja uusitaan pintoja kokonaisvaltaisesti. Näiden välille ei kuitenkaan ole olemassa yhtä juridisesti tai teknisesti yleispätevää rajaa. Eri toimijat käyttävät sanoja eri tavoin, ja sama hanke voidaan nimetä kummallakin tavalla.

Alla oleva vertailu kuvaa tyypillistä käyttötapaa, ei ehdotonta jaottelua.

Julkisivusaneeraus Julkisivuremontti
Laajuus Usein kokonaisvaltainen, kattaa rakenteet ja pinnat Vaihtelee, usein rajattu tai yksittäisiä korjauskohteita
Tyypilliset työt Betonikorjaukset, saumaukset, pinnoitus, parvekkeet, tarvittaessa peittävä korjaus Maalaus, paikkaukset, saumausten uusiminen, tiivistykset
Suunnittelutarve Kuntoarvio, haitta-ainekartoitus ja rakennesuunnittelu yleensä tarpeen Kevyempi selvitys riittää usein, mutta tarve määräytyy kohteen mukaan
Vaikutus asukkaisiin Usein merkittävä, hanke kestää pidempään Usein vähäisempi, toteutus nopeampaa

Lisätietoa aiheesta löydät Saumalaakson julkisivusaneerausoppaasta.

Miksi korjausmenetelmä ja laajuus ovat nimitystä tärkeämpiä?

Nimitys kertoo hankkeesta vain vähän. Kaksi hanketta, joita kumpaakin kutsutaan julkisivuremontiksi, voivat poiketa toisistaan täysin: toisessa maalataan pinnat, toisessa korjataan betonirakenteita ja uusitaan saumat. Taloyhtiön kannalta ratkaisevaa on, mitä rakenteille tehdään, millä menetelmillä ja kuinka laajalla alalla. Hankkeen todellinen laajuus määritellään kuntotutkimuksissa, korjaussuunnitelmassa ja urakka-asiakirjoissa, ei hankkeen nimessä.

Tämä vaikuttaa myös tarjousten vertailuun. Jos tarjouspyynnössä lukee vain ”julkisivuremontti” tai ”julkisivusaneeraus”, eri urakoitsijat voivat tulkita sen eri tavoin, ja tarjoukset eivät ole keskenään vertailukelpoisia.

Huolto, paikallinen korjaus, saneeraus ja uusiminen

Julkisivutyöt voi jakaa karkeasti neljään tasoon. Rajat ovat liukuvia, ja yksittäinen hanke voi sisältää piirteitä useammasta tasosta.

  • Huolto ja kunnossapito – säännöllinen tarkastus, pesu ja pienet kunnossapitotyöt, joilla hidastetaan vaurioiden syntyä.
  • Paikallinen korjaus – yksittäisten vauriokohtien, kuten halkeamien, rapautuneiden betonipintojen tai rikkoutuneiden saumojen, korjaus ilman koko julkisivun käsittelyä.
  • Laajempi saneeraus – koko julkisivun tai suurten osien kokonaisvaltainen korjaus, jossa yhdistetään esimerkiksi betonikorjauksia, saumauksia, pinnoitusta ja parvekekorjauksia.
  • Julkisivun uusiminen – vaihtoehto silloin, kun alkuperäiset rakenteet ovat niin huonossa kunnossa, ettei korjaaminen ole järkevää, ja pinnat tai rakenneosat vaihdetaan kokonaan uusiin.

Hankkeen taso ei määräydy yhden työvaiheen perusteella. Sama työ voi kuulua eri laajuisiin hankkeisiin, kuten seuraavat esimerkit osoittavat:

  • Pintakäsittely – pelkkä maalaus tai pinnoitus voi olla kevyt kunnossapitotyö, jos alla oleva rakenne on terve. Jos pinnoitus tehdään vasta betonikorjausten ja saumausten jälkeen, se on osa laajempaa saneerausta.
  • Betonikorjaukset – muutaman rapautuneen kohdan paikkaus on paikallista korjausta, mutta laajat, koko julkisivun kattavat betonikorjaukset kuuluvat yleensä saneeraukseen.
  • Saumojen uusinta – ikkunaliitosten tai yksittäisten elementtisaumojen uusinta voi olla rajattu korjaus, kun taas kaikkien saumojen uusiminen osana muita töitä on saneerausluonteista työtä.

Lisätietoa korjaustarpeen ajoituksesta löydät artikkelista milloin taloyhtiön kannattaa käynnistää julkisivuhanke.

Mitä julkisivusaneeraus voi sisältää?

Sisältö vaihtelee rakennuksen kunnon ja tarpeiden mukaan. Laajemmassa hankkeessa mukana voivat olla esimerkiksi seuraavat toimenpiteet:

  • Saumaus – ikkunoiden, ovien ja rakenteiden liitoskohtien saumat uusitaan, jotta julkisivu pysyy tiiviinä.
  • Betonikorjaukset – rapautuneet tai halkeilleet betonipinnat paikataan ja vahvistetaan.
  • Julkisivun pesu – pinnat puhdistetaan ennen muita toimenpiteitä.
  • Maalaus tai pinnoitus – julkisivulle valitaan kohteeseen sopiva pintakäsittely.
  • Impregnointi – suojakäsittely, joka estää kosteuden imeytymistä rakenteisiin.
  • Parvekkeiden korjaus – parvekelaatat, kaiteet ja vedeneristykset tarkistetaan ja korjataan tarpeen mukaan.
  • Peittävä korjaus – tarvittaessa julkisivu voidaan korjata peittävällä korjausmenetelmällä, jossa alkuperäinen pinta suojataan uudella järjestelmällä.

Miten taloyhtiö etenee ja mitä tarjouspyynnössä kannattaa tarkistaa?

Julkisivuhanke kannattaa käynnistää hyvissä ajoin ennen kuin vauriot pahenevat. Tyypillinen eteneminen on seuraava:

  1. Kuntoarvio – ammattilainen selvittää julkisivun todellisen kunnon ja kirjaa havaitut vauriot sekä korjaustarpeet.
  2. Haitta-ainekartoitus – vanhemmissa rakennuksissa selvitetään mahdolliset haitta-aineet, kuten asbesti tai PCB, ennen töiden aloittamista.
  3. Suunnittelu – kuntoarvion pohjalta laaditaan korjaussuunnitelma, jossa määritellään työmenetelmät ja materiaalit.
  4. Yhtiökokous – taloyhtiön hallitus vie hankkeen yhtiökokouksen päätettäväksi.
  5. Kilpailutus – korjaustyöt kilpailutetaan ja valitaan toteuttaja.
  6. Toteutus – varsinaiset korjaustyöt tehdään suunnitelman mukaisesti.

Tarjouspyynnön ja urakkasuunnitelman tulisi kuvata hanke niin tarkasti, ettei laajuus jää tulkinnanvaraiseksi. Taloyhtiön kannattaa tarkistaa ainakin seuraavat asiat:

  • Työselostus ja rajaukset – mitkä julkisivun osat ja rakenteet kuuluvat urakkaan ja mitkä on jätetty sen ulkopuolelle.
  • Korjausmenetelmät – millä menetelmillä betonikorjaukset, saumaukset ja pintakäsittelyt tehdään ja millaisia materiaaleja käytetään.
  • Määrät ja laajuus – kuinka laajalla alalla korjauksia tehdään ja miten mahdolliset lisä- ja muutostyöt hinnoitellaan.
  • Tutkimukset ja suunnitelmat – perustuuko tarjouspyyntö kuntoarvioon, haitta-ainekartoitukseen ja korjaussuunnitelmaan.
  • Parvekkeet ja lisätyöt – sisältyvätkö parvekkeiden korjaukset, vedeneristykset ja muut lisätyöt urakkaan.
  • Aikataulu ja asukashaitat – työvaiheet, telineiden ajoitus ja asukkaille tiedottaminen.
  • Takuu ja laadunvarmistus – takuuehdot sekä se, miten työn laatua seurataan ja dokumentoidaan.

Kun tarjouspyynnöt on laadittu samojen suunnitelmien pohjalta, tarjoukset ovat vertailukelpoisia riippumatta siitä, kutsutaanko hanketta remontiksi vai saneeraukseksi.

Mistä hinta muodostuu?

Julkisivuhankkeen hintaan vaikuttavat monet tekijät, eikä yhtä yleispätevää hintaa voi antaa. Keskeisimmät kustannuksiin vaikuttavat seikat ovat:

  • Rakennuksen koko ja korkeus – suuremmat ja korkeammat rakennukset vaativat enemmän telinetyötä ja resursseja.
  • Vaurioiden laajuus ja tyyppi – mitä syvemmälle rakenteisiin vauriot ulottuvat, sitä vaativampia korjaustoimenpiteet ovat.
  • Valitut työmenetelmät ja materiaalit – eri menetelmät ja pintakäsittelyt vaihtelevat hinnaltaan merkittävästi.
  • Haitta-aineet – haitta-aineiden purku nostaa kustannuksia ja edellyttää erityistoimenpiteitä.
  • Parvekkeiden kunto – parvekkeiden laajat korjaustarpeet lisäävät hankkeen kokonaiskustannuksia.

Tarkempaa tietoa hinnoittelusta löydät artikkelista mitä julkisivuremontti maksaa.

Saumalaakson näkökulma

Taloyhtiöiden hallitukset ja isännöitsijät kohtaavat julkisivuhankkeissa usein saman haasteen: on vaikea tietää, riittääkö kevyempi korjaus vai tarvitaanko laajempaa saneerausta. Saumalaakso on vuonna 1986 perustettu julkisivukorjausten erikoisurakoitsija, joka toimii Etelä-Suomessa ja Pirkanmaalla, ja olemme tottuneet arvioimaan eritasoisia korjaustarpeita rehellisesti.

Lähtökohtamme on aina rakennuksen todellinen kunto – ei se, mikä olisi laajin tai kallein ratkaisu. Kuntoarvion perusteella pystymme kertomaan selkeästi, mitä julkisivu tarvitsee ja missä järjestyksessä toimenpiteet kannattaa tehdä. Näin taloyhtiö voi suunnitella korjaukset hallitusti ja välttää yllätykset.

Usein kysytyt kysymykset

Onko julkisivusaneeraus sama asia kuin julkisivuremontti?

Ei aina, mutta joskus kyllä. Arkikielessä termejä käytetään usein rinnakkain. Saneerausta käytetään yleensä laajemmasta ja kokonaisvaltaisemmasta hankkeesta, kun taas remontti on yleisnimitys, joka voi tarkoittaa myös suppeampaa, yksittäisiin kohtiin rajattua toimenpidettä. Hankkeen todellisen sisällön kertovat suunnitelmat ja urakka-asiakirjat.

Kuinka usein taloyhtiön kannattaa teettää kuntoarvio?

Kuntoarvio suositellaan tehtäväksi säännöllisesti, jotta korjaustarpeet havaitaan ajoissa. Tarkemmat suositukset riippuvat rakennuksen iästä ja aiempien korjausten laajuudesta.

Tarvitaanko julkisivusaneeraukseen rakennuslupa?

Se riippuu toimenpiteiden laajuudesta ja siitä, muuttuuko rakennuksen ulkonäkö merkittävästi. Paikallinen rakennusvalvonta neuvoo lupatarpeessa tapauskohtaisesti.

Voiko julkisivusaneerauksen tehdä vaiheistettuna?

Kyllä, laajat hankkeet voidaan jakaa useampaan vaiheeseen esimerkiksi rahoituksen tai asumishaittojen vähentämiseksi. Vaiheistus kannattaa suunnitella huolellisesti yhdessä ammattilaisen kanssa.

Miten julkisivuhanke vaikuttaa asumiseen hankkeen aikana?

Telineet ja korjaustyöt voivat rajoittaa parvekkeiden käyttöä ja aiheuttaa melua. Taloyhtiön hallituksen tehtävä on tiedottaa asukkaille hankkeen etenemisestä hyvissä ajoin.

Pyydä tarjous julkisivusaneerauksesta – ota yhteyttä Saumalaaksoon

Aiheeseen liittyvät artikkelit

Back To Top