Parvekekorjauksen kustannusjako ei noudata yhtä kaikkiin taloyhtiöihin sopivaa sääntöä. Lähtökohtaisesti taloyhtiö vastaa parvekkeen rakenteiden kunnossapidosta ja hankkeen kustannukset katetaan osakkailta perittävillä vastikkeilla yhtiöjärjestyksen mukaisessa suhteessa. Kunnossapitovastuu ja hankkeen kustannusten jakoperuste eivät kuitenkaan aina ole sama asia, ja yhtiöjärjestyksessä voidaan määrätä toisin. Tarkista yhtiökohtaiset asiat yhtiöjärjestyksestä ja tarvittaessa juristilta.
Kunnossapitovastuu, yhtiöjärjestys ja kustannusjako: mikä on mitä?
Parvekekorjauksen kustannuksia pohdittaessa kannattaa erottaa neljä eri asiaa, jotka usein sekoittuvat keskenään:
- Kunnossapitovastuu: kuka vastaa tietyn osan huollosta, korjaamisesta ja uusimisesta.
- Osakkaan vastuu: mitkä osat ja varusteet kuuluvat osakkaalle ja hänen kustannettavakseen.
- Yhtiöjärjestyksen määräykset: millä tavoin yhtiön omat määräykset voivat poiketa yleisistä lähtökohdista.
- Kustannusten jakaminen: miten yhtiön maksettavaksi kuuluvat kustannukset peritään osakkailta vastikkeina.
Kun taloyhtiö vastaa jonkin rakenteen kunnossapidosta, korjauksen kustannukset maksetaan yhtiön varoista. Yhtiö kerää varat osakkailta vastikkeilla, joten kustannusvastuu ja kunnossapitovastuu liittyvät toisiinsa. Kustannusten jakoperuste, esimerkiksi osakemäärä, huoneistoala tai jokin muu yhtiöjärjestyksessä määrätty peruste, ratkaisee kuitenkin sen, paljonko kukin osakas lopulta maksaa. Siksi parvekkeen kunnossapidosta vastaavan tahon selvittäminen ei yksin kerro, miten hankkeen lasku jakautuu osakkaiden kesken.
Mitä asunto-osakeyhtiölaki sanoo parvekkeista?
Asunto-osakeyhtiölain lähtökohtana on, että osakas vastaa huoneiston sisäosista ja yhtiö rakenteista, eristeistä sekä perusjärjestelmistä. Parvekkeen rakenteellinen kunnossapito kuuluu tämän lähtökohdan mukaan usein taloyhtiölle, kun taas osakkaan vastuulle jäävät tyypillisesti parvekkeen pinnoille ja varusteille kohdistuva siivous ja päivittäinen hoito.
Yhtiöjärjestyksessä voidaan kuitenkin määrätä toisin, joten vastuunjako voi vaihdella taloyhtiöittäin. Käytännössä vastuunjakotaulukko selventää, mitkä parvekkeen osat kuuluvat yhtiön ja mitkä osakkaan kunnossapitovastuulle. Taulukko on apuväline, ja ratkaiseva on aina yhtiön oma yhtiöjärjestys. Tarkista yhtiökohtaiset asiat yhtiöjärjestyksestä ja tarvittaessa juristilta.
Mitä osakas maksaa itse?
Osakas vastaa itse parvekkeen pintojen puhtaanapidosta ja omista varusteistaan. Osakkaan itse hankkimat lisärakenteet, kuten omatoimisesti tilatut parvekelasitukset, ovat lähtökohtaisesti osakkaan omalla vastuulla sekä kustannuksiltaan että huolloltaan. Rajanveto voi kuitenkin riippua yhtiöjärjestyksestä ja yhtiön aiemmista päätöksistä.
Taloyhtiön teettämään korjaushankkeeseen osallistutaan vastikkeiden kautta yhtiöjärjestyksen mukaisessa suhteessa. Jakoperusteena voi olla esimerkiksi osakkeiden lukumäärä tai huoneistojen pinta-ala, mutta peruste määräytyy yhtiökohtaisesti. Myös parvekkeettomat asunnot voivat osallistua kustannuksiin, jos yhtiöjärjestys tai yhtiön päätökset niin edellyttävät. Tarkka jako selviää yhtiöjärjestyksestä, ja epäselvissä tilanteissa asiaa kannattaa selvittää isännöitsijän tai juristin kanssa.
Kuka maksaa parvekelasit?
Parvekelasitusten kohdalla ratkaisevaa on, kuka lasitukset on hankkinut ja millä päätöksellä. Jos taloyhtiö on hankkinut lasitukset kaikkiin asuntoihin yhtiön päätöksellä, ne ovat tyypillisesti yhtiön vastuulla. Jos osakas on itse tilannut ja kustantanut lasituksen omaan asuntoonsa, vastuu ja kustannukset jäävät lähtökohtaisesti osakkaalle.
Tämä ero on tärkeää tunnistaa erityisesti korjaushankkeen yhteydessä, jotta kustannukset kohdistuvat oikein. Epäselvissä tilanteissa kannattaa tarkistaa alkuperäiset hankinta-asiakirjat ja yhtiökokouksen päätökset. Tarkista yhtiökohtaiset asiat yhtiöjärjestyksestä ja tarvittaessa juristilta.
Miten päätöksenteko, hankesuunnittelu ja rahoitus liittyvät kustannuksiin?
Parvekekorjauksen kustannukset eivät synny pelkästä korjaustarpeesta, vaan ne muotoutuvat hankkeen eri vaiheissa. Käytännössä eteneminen on usein seuraavanlainen:
- Kuntotutkimus ja tarveselvitys: parvekkeiden kunto selvitetään, ja korjaustarve sekä sen kiireellisyys arvioidaan.
- Hankesuunnittelu: korjaustapa, laajuus ja aikataulu suunnitellaan. Suunnitelmat vaikuttavat suoraan kustannusarvioon.
- Urakkatarjousten vertailu: hallitus ja isännöitsijä pyytävät tarjouksia ja vertailevat niitä keskenään.
- Päätöksenteko yhtiökokouksessa: korjaushankkeesta ja sen rahoituksesta päätetään yhtiön päätöksentekojärjestyksessä. Tarvittava päätösmenettely riippuu hankkeen luonteesta ja yhtiöjärjestyksestä, joten se kannattaa varmistaa isännöitsijältä tai juristilta.
- Rahoitus ja vastikkeet: kustannukset katetaan joko yhtiön omilla varoilla, vastikkeilla tai yhtiölainalla.
Rahoitustapa vaikuttaa siihen, milloin ja missä muodossa osakas maksaa osuutensa. Yhtiölainaa käytettäessä osuus maksetaan yleensä rahoitusvastikkeella usean vuoden aikana, mutta osakkaalla voi olla mahdollisuus maksaa osuutensa myös kerralla, jos yhtiö on päättänyt tämän vaihtoehdon tarjota. Rahoitusratkaisun yksityiskohdat ja niiden vaikutus osakkaan talouteen kannattaa käydä läpi isännöitsijän kanssa jo hankkeen suunnitteluvaiheessa.
Hankkeen laajuuden ja ajoituksen selvittäminen auttaa myös kustannusten ennakoinnissa. Lue lisää siitä, kuinka kauan parvekekorjaus kestää kerrostalossa.
Esimerkki kustannusjaon laskennallisesta periaatteesta
Seuraava esimerkki on täysin kuvitteellinen, eikä se ole oikeudellinen yleissääntö. Se havainnollistaa vain sitä, miten jakoperuste vaikuttaa osakkaan osuuteen.
Oletetaan, että kuvitteellisen taloyhtiön parvekekorjauksen kokonaiskustannus on 300 000 euroa ja että yhtiöjärjestyksessä jakoperusteeksi on määrätty osakkeiden lukumäärä. Jos yhtiössä on yhteensä 1 000 osaketta ja tietyn osakkaan huoneistoon kuuluu 25 osaketta, osakkaan osuus olisi 25/1 000 eli 2,5 prosenttia kokonaiskustannuksesta, eli 7 500 euroa. Jos jakoperusteena olisikin huoneistoala, sama osakas maksaisi eri summan, vaikka hankkeen kokonaiskustannus pysyisi samana.
Todellinen osuus riippuu aina yhtiön omasta yhtiöjärjestyksestä, hankkeen rahoitustavasta ja yhtiön päätöksistä. Esimerkkiä ei tule käyttää oman osuuden laskemiseen.
Urakoitsijan tehtävä ja taloyhtiön päätöksenteko
Urakoitsijan ja taloyhtiön roolit on hyvä pitää erillään. Urakoitsija toteuttaa korjauksen sovitun sisällön, aikataulun ja hinnan mukaisesti, ja voi auttaa teknisissä kysymyksissä, kuten korjaustavoissa ja töiden laajuudessa. Urakoitsija ei kuitenkaan päätä siitä, kuka maksaa mitäkin, eikä se anna sitovaa tulkintaa yhtiöjärjestyksestä tai kunnossapitovastuusta.
Vastuunjakoa, kustannusten jakoperustetta ja hankkeen rahoitusta koskevat päätökset kuuluvat taloyhtiölle, sen päätöksentekoelimille ja tarvittaessa juridisille asiantuntijoille. Isännöitsijä ja hallitus valmistelevat asiat, ja yhtiökokous päättää niistä yhtiöjärjestyksen ja lain mukaisesti.
Miten valita luotettava parvekekorjausurakoitsija?
Luotettavan urakoitsijan tunnistaa useasta tekijästä. Kiinnitä huomiota ainakin seuraaviin kriteereihin:
- Oma työvoima: Urakoitsijalla on palkattu oma henkilöstö alihankkijoiden sijaan, mikä parantaa laadunhallintaa ja vastuullisuutta.
- Referenssit: Urakoitsijalla on todennettavia kokemuksia vastaavanlaisista taloyhtiökorjauksista.
- Työturvallisuus: Turvallisuuskäytännöt ovat kunnossa ja dokumentoituja.
- Aikataulun pitävyys: Urakoitsija sitoutuu selkeään aikatauluun ja tiedottaa viivästyksistä avoimesti.
- Takuu: Töille annetaan selkeä takuu ja mahdolliset jälkityöt hoidetaan sovitusti.
Lue lisää aiheesta artikkelista miten valitaan luotettava parvekekorjausurakoitsija.
Saumalaakson näkökulma
Saumalaakso on vuonna 1986 perustettu parvekekorjauksiin ja julkisivukorjauksiin erikoistunut yritys, joka palvelee taloyhtiöitä Etelä-Suomessa ja Pirkanmaalla. Toteutamme korjaukset lähes sataprosenttisesti omalla työvoimalla, mikä takaa tasaisen laadun ja selkeän vastuun koko hankkeen ajan. Olemme Avainlippu-yritys, ja pidämme ylpeänä kiinni kotimaisesta työnteosta ja ammattitaidosta.
Autamme isännöitsijöitä ja hallituksia hankkeiden teknisessä toteutuksessa alusta loppuun. Kustannusjakoa ja vastuunjakoa koskevat juridiset ratkaisut kuuluvat kuitenkin taloyhtiölle ja sen asiantuntijoille. Tutustu parvekekorjauspalveluihimme tai lue lisää siitä, miten parvekekorjaus toteutetaan käytännössä.
Usein kysytyt kysymykset
Kenen vastuulla parvekkeen vedeneristys on?
Vedeneristys kuuluu lähtökohtaisesti taloyhtiön vastuulle, koska se on osa parvekkeen rakenteellista kokonaisuutta. Yhtiöjärjestyksessä voidaan kuitenkin määrätä toisin.
Voiko taloyhtiö rahoittaa parvekekorjauksen yhtiölainalla?
Kyllä. Taloyhtiö voi ottaa yhtiölainan, jolloin osakkaat maksavat osuutensa rahoitusvastikkeella usean vuoden aikana. Osakkailla voi myös olla mahdollisuus maksaa osuutensa kerralla. Rahoitustavasta päätetään yhtiössä, ja vaihtoehdot kannattaa selvittää isännöitsijältä.
Osallistuuko asunto ilman parveketta korjauskustannuksiin?
Se riippuu yhtiöjärjestyksestä ja yhtiön päätöksistä. Usein myös parvekkeettomat asunnot osallistuvat kustannuksiin, koska parvekkeet vaikuttavat koko kiinteistön arvoon ja ulkonäköön. Tarkka jakoperuste määräytyy yhtiöjärjestyksen mukaan.
Onko kunnossapitovastuu aina sama asia kuin kustannusten jakoperuste?
Ei aina. Kunnossapitovastuu kertoo, kuka vastaa tietyn osan huollosta ja korjaamisesta. Kustannusten jakoperuste puolestaan ratkaisee, miten yhtiön maksettavaksi kuuluvat kustannukset jaetaan osakkaiden kesken. Molemmat voivat riippua yhtiöjärjestyksen määräyksistä.
Kannattaako parvekekorjaus yhdistää julkisivuremonttiin?
Usein kyllä – yhdistäminen voi tuoda kustannussäästöjä ja vähentää asumishaittaa. Lue lisää aiheesta artikkelista kannattaako parvekekorjaus yhdistää julkisivuremonttiin.
Miten isännöitsijä varmistaa oikeudenmukaisen kustannusjaon?
Isännöitsijä valmistelee kustannusjakolaskelmat huolellisesti yhtiöjärjestyksen pohjalta ja esittelee ne yhtiökokoukselle. Kaikki laskelmat, päätökset ja perustelut kirjataan pöytäkirjaan. Avoin viestintä osakkaille koko prosessin ajan on keskeistä onnistuneen hankkeen kannalta.
Suunnitteletteko parvekekorjausta? Kun parvekekorjaushankkeen laajuus ja toteutussuunnitelma ovat selvillä, pyydä Saumalaaksolta tarjous.