Mitä julkisivujen kuntoarviointi tarkoittaa?
Julkisivun kuntoarvio on asiantuntijan pääosin silmämääräinen arvio julkisivun kunnosta ja korjaustarpeista. Se on korjaussuunnittelun ja kunnossapitotarveselvityksen keskeinen pohja. Kuntoarvio kattaa ulkoseinät, ikkunat, pellitykset, saumat ja muut julkisivurakenteet sekä antaa selkeän kuvan siitä, mitä korjataan ja missä järjestyksessä.
Mitä kuntoarviossa tutkitaan?
Kuntoarviossa käydään läpi kaikki julkisivun keskeiset rakenteet ja pinnat. Tarkastus on järjestelmällinen ja dokumentoitu.
Tyypillisesti tutkittavia kohteita ovat:
- Julkisivupinnat: rappaus, tiiliverhoilu, betonielementit, puuverhous tai levytys
- Saumat ja liittymät: elementtisaumat, ikkunaliittymät, nurkkaliittymät
- Ikkunat ja ovet: tiivisteet, karmit, vesipellit
- Pellitykset ja vedenpoisto: räystäät, syöksytorvet, ikkunapeltien kunto
- Parvekkeet: rakenteet, kaiteet, pinnoitteet
- Näkyvät kosteusvauriot, halkeamat ja irtoavat osat
Tarvittaessa tarkastusta täydennetään kosteusmittauksilla tai lämpökuvauksella, jos silmämääräinen arvio antaa aihetta epäillä piileviä vaurioita. Tällöin puhutaan laajemmasta kuntotutkimuksesta.
Mitä kuntoarvioraportti sisältää?
Kuntoarvioraportti on kirjallinen asiakirja, joka kokoaa tarkastuksen havainnot hallituksen ja isännöitsijän käyttöön. Lue tarkemmin, mitä kuntoarvioraportti sisältää ja miten sitä luetaan hallituksessa.
Raportti sisältää tavallisesti:
- Yhteenveto julkisivun yleiskunnosta
- Valokuvadokumentaatio havaituista vaurioista
- Vaurioiden sijainti, laajuus ja vakavuusluokitus
- Korjaussuositukset kiireellisyysjärjestyksessä
- Alustava arvio korjaustoimenpiteistä kunnossapitosuunnittelun tueksi
Raportti toimii suoraan kunnossapitotarveselvityksen pohjana, joka hallituksen on esitettävä vuosittain yhtiökokoukselle.
Kuka kuntoarvion tekee?
Kuntoarvion tekee rakennusteknisen koulutuksen saanut asiantuntija, jolla on kokemus julkisivurakenteiden tarkastamisesta. Tekijällä tulee olla käytännön tuntemus eri julkisivutyypeistä: betonielementeistä, rappauksesta, tiilestä ja puusta.
Taloyhtiön hallituksen kannattaa varmistaa, että arvioija tuntee suomalaiset rakentamistavat ja eri vuosikymmenien tyypilliset ongelmat. Saumalaakso on tehnyt julkisivujen kuntoarviointeja ja korjauksia vuodesta 1986, ja tunnemme suomalaiset julkisivutyypit ja niiden tyypilliset haasteet perusteellisesti.
Onko kuntoarvio pakollinen?
Asunto-osakeyhtiölain 6 luvun 3 §:n mukaan hallituksen on esitettävä vuosittain yhtiökokoukselle selvitys seuraavan viiden vuoden kunnossapitotarpeista. Laki ei kuitenkaan suoraan velvoita teettämään erillistä kuntoarviota.
Asiantuntijan tekemä kuntoarvio on kuitenkin suositeltava ja käytännöllinen tapa koota luotettava pohja kunnossapitotarveselvitykselle. Ilman asiantuntija-arviota hallituksen voi olla vaikea arvioida julkisivun todellista kuntoa ja korjaustarpeiden kiireellisyyttä.
Tarkista yhtiökohtaiset asiat yhtiöjärjestyksestä ja tarvittaessa juristilta.
Milloin ja kuinka usein kuntoarvio kannattaa tehdä?
Kuntoarvio kannattaa tehdä korjaustarpeiden ja kunnossapitosuunnitelman päivitystarpeen mukaan. Ajoitukseen vaikuttavat julkisivutyyppi, rakennuksen ikä, aiempien korjausten laajuus ja ympäristöolosuhteet.
Erityisiä merkkejä, jotka viittaavat välittömään arviointitarpeeseen:
- Näkyvät halkeamat julkisivupinnassa
- Rapautuminen, hilseily tai irtoavat osat
- Kosteusjäljet tai värjäytymät ulkoseinissä
- Ikkunoiden tai ovien tiivistysongelmat
- Sisätiloissa havaitut kosteusvauriot ulkoseinien läheisyydessä
Käytännöllinen ajankohta tarkastukselle on kevät tai alkusyksy, jolloin sääolosuhteet ovat otolliset ja mahdolliset korjaustyöt ehditään suunnitella hyvissä ajoin.
Saumalaakso tarjoaa myös maksuttoman saumojen tarkastelun, joka sopii ensiaskeleeksi ennen varsinaista kuntoarviota.
Kuntoarvio vai kuntotutkimus – kumpi tarvitaan?
Kuntoarvio on pääosin silmämääräinen yleisarvio, joka sopii säännölliseen seurantaan ja kunnossapitosuunnittelun pohjaksi. Kuntotutkimus on teknisesti syvällisempi selvitys, jossa tehdään mittauksia, näytteenottoja ja rakenneavauksia.
Jos kuntoarvio paljastaa epäselviä tai vakavia vaurioita, on syytä jatkaa kuntotutkimuksella. Lue lisää: mitä eroa on kuntoarviolla ja kuntotutkimuksella.
Saumalaakson näkökulma
Olemme tehneet julkisivujen kuntoarviointeja ja korjauksia vuodesta 1986. Työmme painottuu Etelä-Suomeen ja Pirkanmaalle, ja tunnemme näiden alueiden rakennuskannan ja tyypilliset julkisivuongelmat hyvin.
Käytännön työssä näemme toistuvasti, että ajoissa tehty arviointi johtaa hallittuihin, suunniteltuihin korjauksiin. Ilman säännöllistä seurantaa pienet ongelmat – kuten saumavuodot tai rappauksen irtoaminen – voivat edetä huomaamatta laajemmiksi vaurioiksi.
Kuntoarvioinnin hinta suhteessa korjauskustannuksiin on pieni. Lue lisää: mitä julkisivun kuntoarvio maksaa.
Usein kysytyt kysymykset
Voiko hallitus tehdä kuntoarvion itse?
Hallitus voi kierrättää rakennuksen ja kirjata havainnot, mutta asiantuntijan tekemä arvio on luotettavampi pohja kunnossapitotarveselvitykselle. Ammattilainen tunnistaa vauriot, joita maallikko ei välttämättä huomaa.
Kauanko kuntoarvion tekeminen kestää?
Kenttätarkastus kestää kohteen koosta riippuen yleensä yhden päivän. Raportin laadinta vie lisäksi muutaman päivän. Koko prosessi on tavallisesti valmis muutamassa viikossa.
Mitä kuntoarvio maksaa?
Hinta vaihtelee rakennuksen koon, julkisivutyypin ja tutkimuksen laajuuden mukaan. Lue tarkemmin: mitä julkisivun kuntoarvio maksaa.
Miten kuntoarvio liittyy kunnossapitotarveselvitykseen?
Asunto-osakeyhtiölain mukaan hallituksen on esitettävä vuosittain yhtiökokoukselle kunnossapitotarveselvitys seuraavan viiden vuoden tarpeista. Asiantuntijan kuntoarvio on suositeltava tapa koota tarvittava tieto tähän selvitykseen luotettavasti. Tarkista yhtiökohtaiset asiat yhtiöjärjestyksestä ja tarvittaessa juristilta.
Mistä tiedän, tarvitaanko kuntotutkimus kuntoarvion sijaan?
Jos kuntoarvio paljastaa epäselviä tai vakavia vaurioita, asiantuntija suosittelee yleensä jatkamaan kuntotutkimuksella. Lue lisää: mitä eroa on kuntoarviolla ja kuntotutkimuksella.
Pyydä tarjous kuntoarviosta – kerromme, millainen arviointi sopii juuri teidän kiinteistöönne.